在「合併資產負債表」裡面，第二大項即為非流動資產，而接下來要對「投資性不動產」項目做個介紹。
定義：
（一）指為賺取租金或資本增值或兩者兼具，而由所有者或融資租賃之 承租人所持有之不動產。
（二）投資性不動產之會計處理應依國際會計準則第四十號規定辦理， 後續衡量採用公允價值模式者，應依下列規定辦理：
1.公允價值之評價應採收益法。但未開發之土地無法以收益法評 價者，應採用土地開發分析法。
2.採收益法評價應依下列規定辦理：
(1)現金流量：應依現行租賃契約、當地租金或市場相似比較標 的租金行情評估，並排除過高或過低之比較標的，有期末價 值者，得加計該期末價值之現值。
(2)分析期間：收益無一定期限者，分析期間以不逾十年為原則 ，收益有特定期限者，則應依剩餘期間估算。
(3)折現率：限採風險溢酬法，以一定利率為基準，加計投資性 不動產之個別特性估算。所稱一定利率為基準，不得低於中 華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動 利率加三碼。
3.公允價值之評價應依下列規定辦理：
(1)持有投資性不動產單筆金額未達實收資本額百分之二十及新 臺幣三億元者，得採自行估價或委外估價。
(2)持有投資性不動產單筆金額達實收資本額百分之二十或新臺 幣三億元以上者，應取得專業估價師出具之估價報告，或自 行估價並請會計師就合理性出具複核意見。
(3)持有投資性不動產單筆金額達總資產百分之十以上者，應取 具二家以上專業估價師出具之估價報告，或取具聯合估價師 事務所二位估價師出具之估價報告，或取具一位專業估價師 出具之估價報告，並請會計師就合理性出具複核意見。
4.發行人應於資產負債表日依下列規定檢討評估公允價值之有效 性，以決定是否重新出具估價報告，達本目之３、（２）、（ ３）標準者均應至少每年取具專業估價師估價報告及會計師合 理性複核意見：
(1)採委外估價者，應請估價師檢視原估價報告，或請會計師就 原委外估價報告之有效性出具複核意見。
(2)採自行估價並請會計師就合理性出具複核意見者，應請會計 師就原自行估價報告之有效性出具複核意見。
(3)未達本準則規定應委外估價或請會計師複核之標準，並採自 行估價者，得自行評估原估價報告之有效性，或請會計師就 原自行估價報告之有效性出具複核意見。
（三）投資性不動產後續衡量採公允價值模式者，其揭露除依國際會計 準則第四十號規定辦理外，應於附註揭露下列資訊：
1.勘估標的之現行租賃契約重要條款、當地租金行情及市場相似 比較標的評估租金行情。
2.投資性不動產目前狀態、過去收益之數額及變動狀態、目前合 理淨收益推估之依據及理由。
3.未來各期現金流入與現金流出之變動狀態如何決定及決定之依 據。
4.收益資本化率或折現率之調整及決定之依據及理由。
5.收益價值推估過程、引用計算參數及估價結果之適當及合理性 說明。
6.採土地開發分析法之理由、土地開發分析計畫重點、總體經濟 情形之預估、估計銷售總金額、利潤率及資本利息綜合利率。 前揭資訊與前期如有重大差異時，應說明理由及其對公允價值 之影響。
7.採委外估價者，應揭露委外估價之估價事務所、估價師姓名及 估價日期。經會計師出具合理性複核意見者，應揭露複核會計 師及所屬事務所之名稱、複核結論及複核報告日等資訊。
8.應分別揭露委外估價與自行估價之公允價值評價結果。經會計 師就合理性出具複核意見者，應予註明。
（四）公允價值採委外估價者，應由具備我國不動產估價師資格且符合 下列條件之估價師進行估價，並應遵循不動產估價師法、不動產 估價技術規則等相關規定，及參考財團法人中華民國會計研究發 展基金會（以下簡稱會計基金會）發布之相關評價準則公報辦理 ：
1.須具備四年以上之不動產估價實務經驗，如具備不動產估價相 當科系畢業領有畢業證書，須具備三年以上之不動產估價實務 經驗。
2.未曾因不動產估價業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等 犯罪行為，經法院判決有期徒刑以上之罪。
3.最近三年無票信債信不良紀錄及最近五年無遭受不動產估價師 懲戒委員會懲戒之紀錄。
4.不得為發行人之關係人或有實質關係人之情形。
（五）公允價值採自行估價者，除依本準則規定外，應參考會計基金會 發布之相關評價準則公報，並依下列規定辦理：
1.建立估價之作業流程並納入內部控制制度，包括估價人員之專 業資格與條件、取得及分析資訊、評估價值、估價報告之製作 及相關文件之保存。
2.估價報告之內容應列示所依據資訊及結論之理由，並由權責人 員簽章，其內容至少應包括勘估標的之基本資料、估價基準日 、標的物區域內不動產交易之比較實例、估價之假設及限制條 件、估價方法及估價執行流程、估價結論及估價報告日等。
（六）具備會計師法規定執業資格之會計師就發行人委外估價或自行估 價報告之合理性出具複核意見者，應符合下列條件：
1.具備四年以上辦理發行人財務報告查核簽證之經驗，或具備四 年以上辦理財務報告查核簽證之經驗並參加評價相關訓練達九 十小時以上且取得及格證書。
2.未曾因辦理發行人財務報告查核簽證或出具不動產估價合理性 複核意見業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為 ，經法院判決有期徒刑以上之罪。
3.最近三年無票信債信不良紀錄及最近五年無遭受會計師懲戒委 員會懲戒之紀錄。
4.不得為發行人、出具估價報告之估價師或於發行人自行估價報 告簽章之權責人員之關係人或有實質關係人之情形，或為發行 人財務報告之簽證會計師。
（七）會計師就發行人委外估價或自行估價報告之合理性出具複核意見 者，應依本準則及下列規定辦理：
1.承接案件前應審慎評估專業能力與訓練、實務經驗及獨立性。 執行複核案件前應充分瞭解財務報告編製相關法令、國際財務 報導準則及不動產估價等與所複核案件相關之規定，並不得接 受委任提出公允價值結論。
2.進行複核案件應妥善規劃及執行適當作業流程，以形成結論並 據以出具複核意見書；相關執行程序、蒐集資料及作成結論應 詳實登載於複核案件工作底稿。
3.執行複核程序時，應就估價報告之範圍、所使用之資料來源、 估價所使用參數及估價方法、估價所採用之資訊及所執行之調 查、估價人員所作各項調整、估價推論過程等事項逐項評估其 完整性、正確性及合理性，並確認符合本準則及相關法令規定 。複核發行人自行估價報告時應另就發行人自行估價之作業流 程等內部控制制度設計與執行之有效性逐項分析。
4.發行人委外估價或自行估價報告使用假設、估計、參數或土地 開發分析使用資訊與前期有重大差異時，應予分析確定有合理 依據，與不動產估價師或自行估價人員有不同意見者，應提出 理由。
5.複核報告內容至少應包括委任人、複核會計師及所屬事務所之 名稱及地址、複核之目的及用途、複核案件之重大假設及限制 、所執行複核工作之範圍、複核程序所採用之主要資訊、複核 結論、複核報告日等，並聲明複核意見真實且正確、具備專業 性與獨立性及遵循主管法令規定等事項。
（八）發行人之子公司持有投資性不動產者，亦應依本款規定辦理。
（九）發行人股票無面額或每股面額非屬新臺幣十元者，本款第二目之 ３有關單筆投資性不動產金額達實收資本額百分之二十之估價標 準，以資產負債表歸屬於母公司業主之權益百分之十計算之。
—
(圖片來源：中時電子報)
—
